L’essentiel
Depuis le 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits dans le cadre d'une location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel sont, en principe, réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Cette réforme concerne également les biens acquis avant 2025. Elle peut augmenter la plus-value imposable, mais des exceptions et des abattements restent applicables.
L'amortissement constitue l'un des principaux avantages fiscaux du régime réel LMNP. Il permet de réduire les revenus locatifs imposables en tenant compte de la dépréciation du bien immobilier.
Avec la loi de finances pour 2025, cet avantage a évolué : les amortissements déduits pendant la location ont désormais un impact sur la fiscalité à la revente. Voici ce qui change concrètement pour les propriétaires.
Pourquoi les amortissements LMNP sont-ils réintégrés ?
Avant la réforme, un propriétaire LMNP pouvait déduire des amortissements de ses revenus locatifs sans que ceux-ci soient pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la vente.
La loi de finances pour 2025 a modifié ce mécanisme afin de limiter cet avantage fiscal.
Désormais, les amortissements fiscalement déduits viennent, en principe, diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière. À prix de vente identique, celle-ci peut donc être plus élevée.
Cette nouvelle règle, prévue à l'article 150 VB du Code général des impôts, s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025.
Quels propriétaires LMNP sont concernés ?
La réforme vise principalement les propriétaires relevant du régime réel d'imposition, qui permet de déduire des amortissements de leurs revenus locatifs.
Les propriétaires au régime micro-BIC, qui bénéficient d'un abattement forfaitaire sans déduire individuellement les amortissements, ne sont pas directement concernés par cette réintégration.
Les biens acquis avant 2025 sont également concernés. Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 a confirmé que les amortissements fiscalement déduits avant la réforme doivent aussi être pris en compte lors d'une vente soumise aux nouvelles règles.
La date d'acquisition ou de mise en location ne suffit donc pas à écarter l'application de la réforme.
Comment calculer la plus-value après réintégration ?
Prenons l'exemple d'un propriétaire qui revend un appartement exploité en LMNP au régime réel.
Prix d'achat : 200 000 €
Prix de vente : 250 000 €
Amortissements fiscalement déduits : 30 000 €
Voici la différence de calcul avant et après la réforme :
Avant la réforme | Après la réforme | |
|---|---|---|
Prix d'acquisition | 200 000 € | 200 000 € |
Amortissements réintégrés | 0 € | 30 000 € |
Prix d'acquisition retenu | 200 000 € | 170 000 € |
Prix de vente | 250 000 € | 250 000 € |
Plus-value brute | 50 000 € | 80 000 € |
Dans cet exemple, la plus-value brute augmente de 30 000 €.
Attention : cela ne signifie pas que le propriétaire paiera 30 000 € d'impôts supplémentaires. Le montant réellement imposable dépend notamment des abattements applicables.
Ce calcul simplifié ne tient pas compte des frais d'acquisition, des travaux et des autres ajustements fiscaux éventuels.
Quelles exceptions et exonérations restent applicables ?
La réintégration des amortissements ne concerne pas nécessairement tous les logements meublés.
Certaines catégories de résidences et d'établissements, notamment destinées aux étudiants, aux personnes âgées ou aux personnes en situation de handicap, bénéficient d'exceptions prévues par la loi. Ces exclusions dépendent de conditions juridiques précises et ne s'appliquent pas automatiquement à tous les logements de ces catégories.
Par ailleurs, les abattements pour durée de détention restent applicables :
Après 22 ans : exonération totale d'impôt sur le revenu au titre de la plus-value.
Après 30 ans : exonération totale également des prélèvements sociaux.
Ces règles peuvent donc réduire, voire supprimer, l'impact fiscal de la réintégration.
Comment anticiper la fiscalité de votre LMNP ?
Avant d'envisager la vente de votre bien, il est recommandé d'évaluer les conséquences fiscales de l'opération.
Pour cela, plusieurs éléments doivent être examinés : les amortissements effectivement déduits, le prix d'acquisition, les dépenses prises en compte fiscalement et la durée de détention.
Une simulation permet d'estimer la plus-value imposable et d'anticiper la fiscalité associée à la vente.
Un accompagnement en gestion de patrimoine peut vous aider à analyser ces éléments et à prendre des décisions éclairées concernant votre investissement immobilier.
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